当下，苏州千万以上房产值得买吗？还有空间吗？

上周，社长写了一篇《这个时候，为什么要“换仓”买豪宅？》，有位好朋友和社长说，你这样写，有点太打击中央景城的业主了。

和大家说实话，社长也有朋友就住在中央景城，很喜欢中央景城的外立面，喜欢这种学府气质，景城学区不错，板块也很好，配套商业、医院等都很方便。从居住角度来说，真的非常好。

整体品质比旁边的海尚要好一些。这从历年的二手成交价就可以看出。

但，中央景城横盘有几年了。

从2019年苏州市场井喷时期，均价5.5万/平，到2020年均价5.2万/平，还跌了5%，主要受疫情影响。

去年2021年整体涨幅又拉回来，整体均价5.4万/平，同比涨了4%，到2022年6月份，均价在5.7万/平。

景城和玲珑湾相比，涨幅确实差距很大。尤其是2019年两个小区相差0.5万/平，现在相差3.2万/平。好比两个选手，一开始差距不大，跑着跑着现在差距越来越大，这个核心原因咱们一定要清楚。

是为接下来的改善或升级少走弯路。

目前有很多朋友和客户都在盘整自己手上的房产，社长是希望大家借这波机会选择好板块、选择好楼盘、选择好楼层、选择好户型、选择好价格。

靠什么选择？

社长理解其中之一就是掌握真实的成交数据，通过成交数据可以看到这个小区涨幅趋势、畅销户型和背后的板块潜力。

因为，普涨时代已经结束，专业带来红利。

通过历年分析，景城什么户型好卖？社长研究发现，像景城138平户型非常好卖，今年4月份成交的一套房源，成交周期才15天，825万成交，均价将近6万/平。

社长通过研究发现，景城类似的大户型几乎都很畅销，这也符合当下客户的实际需求，像家里有两个小孩，又有好的学区，周边交通商业配套都不错，板块也不错，就想买套大的，一步到位，不折腾。

为什么玲珑湾涨幅这么快，除了绝版地段、稀缺湖景资源、顶级学区、品牌物业外，大户型多功能的设计也是关键之一。

因此，像一些住在景城的朋友，学区已经用完，准备进行再升级配置，为什么不借此让自己的资产更好的保值增值呢？

但心中还是会有疑惑，当下，苏州千万级以上房产值得买吗？有空间吗？

因此，站在当下的市场路口，那些准备要买千万级以上的朋友，我们先了解下苏州千万级房产，在全国处于什么阶段？

从相关机构统计来看，苏州千万以上房产，一手市场全国排第8名 。

关于苏州二手市场全国排名，该机构统计是没有显示的，但社长从贝壳历年成交数据统计所得，2021年苏州贝壳千万级房产成交414套，因此排名至少在第7名。3000万以上成交，苏州排全国第10名，5000万以上成交，苏州排全国第9名。

有人会问，苏州千万级以上房产市场，还有增长空间吗？

苏州千万级以上房产成交，在经历19年市场井喷和2021年再创新高后。

市场容量如何？我们先拿两个城市做下对比，这个城市就是上有天堂，下有苏杭。就是杭州，我们做下对比参考。

一手房市场容量对比：

苏州764套VS  杭州4092套。 

5倍差距

二手房市场容量对比：

苏州600套VS杭州 1330套   

2倍差距。

苏州和杭州这两座城市，社长都很喜欢，苏州的改善市场刚刚开始，苏州千万房产市场容量也非常可期。因为苏州政府对土地财政依赖度全国排名第31位。苏州地产还是很健康的。

另外，看一座城市房产未来的容量，核心还是要看下这座城市的人口，是净流入还是净流出。我们看下苏州十四五规划，中国是政策市场，尤其是房地产。

根据七普数据，2020年苏州市域常住人口1274.8万人。到2035年，苏州常驻人口达到1700-1800万，服务人口2000-2100万。

预期未来15年增长空间425.2-525.2万人。

从数据对比中，可以看到两个关键点。

①作为离上海最近的新一线城市，长三角最强悍的地级市，

未来苏州将承接更多的上海都市圈的外溢人口。

②未来十五年苏州的人口增速将比前十年更快，

需要再提速30%-50%。

因此，人是一切核心！

看完人口，再看苏州十三五规划和当下十四五规划的对比，大家看图：

                                                                                             十三五计划（2016年-2020年）

                                                                                                十四五计划（2021年-2025年）

社长重点说3点：

第1点，苏州地区生产总值年均增长率。

十三五目标7%左右，实际完成6.1%。十四五目标6%左右。目标调低了，为什么呢？我们看第二点就知道答案了。

第2点，研发经费支出占GDP比重。

十三五目标3%左右，实际完成3.7%。十四五目标4%左右。研发经费较十三五调高了----1个点，说明苏州加大高科技研发投入力度。为未来打下坚实的科技基础。放缓生产总值，实现有质量的增长。

第3点，高新技术产业产值占规模以上工业产值比值。

十三五目标50%，实际完成51%。十四五目标55%左右。这个数据说明苏州在发力高新技术，加快---产业转型升级！

这就是充分说明苏州要力争成为中国的工业之心。做中国制造2025的基石，是中国第4次工业革命的支柱，更是中国走向制造业强国的力量依托。

高科技产业吸引更多精英汇聚，城市精英对居住品质的刚性需求也会越来越多。城市量级进一步提升，这就是良性循环。

还是那句话，高品质的顶级豪宅在苏州，不缺市场。

2022年近期苏州豪宅市场，成交怎么样？

今年一季度苏州千万级以上房产成交几乎腰斩。

核心原因还是两方面：

1、外因。

国家对2021年下半年之后，尤其是去年7月份之后，地产政策打压极限施压，比如二道红线政策出台，相当于把“水龙头的水”阀门关闭了，导致很多开发商因负债过高导致暴雷。

很多客户开始观望，改善需求的客户被政策误伤，一直传导到现在。

2、内因。

年初苏州疫情，上海疫情反复和严控下，产业低迷，需求不旺，置业和投资也受到极大的影响。注意是极大的影响。

客户连基本看房都无法进行，如何成交？

现在国家从5月开始，陆续出台政策又在利好地产，成交开始逐步恢复。

尤其是贷款利率是一降再降。

我们先看下5月单月，市场成交形势如何？

5月单月，苏州千万级以上房产成交价格同比增幅55%。

这个涨幅是什么概念？去年苏州千万级以上房产全年涨幅16%，5月单月涨幅速度是去年全年涨幅的3倍多。均价达到7.1万/平，去年千万级以上房产均价是5.5万/平。

同时5月单月，成交金额同比增幅116%。呈现量和价都在暴涨。

我们再看下1-5月份苏州千万级以上房产成交如何？

成交价格同比增幅14%，这个价格涨幅幅度，快接近了2021年的价格涨幅。

但1-5月份成交金额同比下跌28%。金额下跌可以理解，价格涨幅说明千万级房产市场价格很坚挺。

5月份，为什么苏州千万级房产的价格会涨这么猛？是哪些盘在领涨？

经过社长研究分析，苏州千万级以上房产成交，核心是几个红盘在领涨。

大平层领头的是万科玲珑湾。

从贝壳平台成交数据整理显示，5月千万级以上房产共成交54套，玲珑湾成交11套，占比20%。玲珑湾总成交2.2亿，整体均价11万/平，均套价2000万，最贵一套是九区的4037万大平层。领跑苏州。

另外一个大平层领涨是奥体板块的唐宁府，5月成交3套，均套价1140万，整体均价在7.5万/平。

唐宁府从19年二手房整体均价5.6万/平到现在整体均价7.4万/平，4年不到涨了1.9万/平，累计涨幅33%，尤其是近两年，平均涨幅15%。像143平和164平这两个户型，设计很棒，也很畅销，值得关注。

还有一个就是别墅领跑者，世茂铜雀台雅院。

5月成交5套，总成交1.5亿，整体均价8.9万/平，均套价2913万，最贵的一套3250万。铜雀台是双湖板块成交最多的别墅，也是当下相对性价比最高的次新别墅。

另外，双湖还成交了3套重量级别墅，分别为春晓别墅2套，一套4780万，一套6230万。单价过13万/平了。还有一套就是建屋康帝庄园6180万。

需要说明是，这3套别墅单套金额已经超越去年单套成交金额了。

这是春江水暖鸭先知。

最近社长就有很多这样的客户，通过盘点手上的房产进行再配置，抓住这波机会。

有时候，为什么买？什么时候买？在哪里买？怎么买？

是认知问题，也是科学问题。

普涨时代已经结束，专业带来红利。

在中国，资产配置压舱石到底是什么？

欧美不断印钱，货币长期贬值，每一次经济大放水的时刻，对于富豪来说，都是资产增值的机会。对改善升级的客户来说，难道不是如此？

就像九层之塔，起于垒土。

在中国，优质的核心房产，就是重要压舱石之一。

可以抵押，做流动现金流，利率还低，同时还可以住或出租，同时这个优质资产还在不断的保值增值，实现“睡后”收入。

因此，优质的核心资产，才能抵抗通货膨胀。苏州的经济底气毋庸置疑，苏州富豪太多、高品质豪宅太少。

因此，高品质的顶级豪宅在苏州不缺市场。

最后社长要说的是，这些优质的核心资产是不断动态发展的过程，有些是天生自带，大部分是后天发展养成。需要慧眼识珠。